TMK m. 734 Değişikliğinin Anayasa’ya Uygunluğu ve Olası İptal Kararının Derdest Önalım Davalarına Etkisi
Devamını oku ↓
Öz
7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklik, yasal önalım hakkının kullanılmasında esas alınacak bedeli satış bedelinden rayiç bedele dönüştürmüş; Geçici Madde 1/2 ise yeni düzenlemenin 25 Aralık 2025 tarihinden önce açılmış ve bu tarih itibarıyla derdest bulunan davalara da uygulanmasını öngörmüştür. Değişiklik, yalnızca önalım bedelinin tespit yöntemini değil, devam eden davalarda davacının üstleneceği ekonomik edimin kapsamını da değiştirdiği için hukuk güvenliği, kanunların geçmişe etkisi, mülkiyet hakkı ve ölçülülük ilkeleri bakımından tartışma doğurmuştur. Bu çalışmada öncelikle yeni düzenlemenin normatif çerçevesi ve Yargıtay uygulaması ele alınmakta; ardından Anayasa Mahkemesi önündeki E.2026/23 sayılı dosya bağlamında özellikle Geçici Madde 1/2’nin anayasal dayanıklılığı değerlendirilmektedir. Son bölümde ise olası bir iptal kararının ilk derece, istinaf, temyiz ve kesinleşmiş dosyalar üzerindeki etkisi Anayasa’nın 152. ve 153. maddeleri çerçevesinde incelenmektedir.
1. Giriş
Yasal önalım hakkı bakımından 25 Aralık 2025 tarihi, uygulamanın yönünü değiştiren bir dönüm noktası olmuştur. 24 Aralık 2025 tarihinde kabul edilen ve ertesi gün Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun’un 36. maddesiyle Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrası bütünüyle değiştirilmiş; önalım bedelinin belirlenmesinde satış bedeli esasından rayiç bedel esasına geçilmiştir. Kanunun 37. maddesiyle getirilen Geçici Madde 1/2 ise yeni rejimin, değişiklikten önce açılmış ve 25 Aralık 2025 tarihinde hâlen derdest bulunan davalara da uygulanacağını açıkça düzenlemiştir.
Bu değişikliğin anayasal bakımdan tartışmalı yönü, rayiç bedelin başlı başına isabetli olup olmadığından çok, dava açıldığı tarihte yürürlükte bulunmayan ve davacının üstleneceği ekonomik edimi ağırlaştırabilen yeni kuralın devam eden davalara uygulanmasıdır. Başka bir ifadeyle tartışmanın merkezinde, kanun koyucunun devam eden bir özel hukuk uyuşmazlığının maddi hukuk zeminini sonradan değiştirip değiştiremeyeceği sorusu bulunmaktadır.
Bu çalışma, m. 734/2’deki rayiç bedel düzenlemesi ile Geçici Madde 1/2’yi birbirinden ayırarak incelemektedir. Zira her iki kural aynı kanunla getirilmiş olsa da anayasal değerlendirme bakımından aynı ağırlıkta sorun doğurduklarını söylemek güçtür. Özellikle geçiş hükmünün hukuk güvenliği ve geçmişe etki yasağıyla ilişkisi, Anayasa Mahkemesi önündeki denetimin belirleyici başlığı olmaya adaydır.
2. Değişikliğin Normatif Çerçevesi ve Yasama Süreci
2.1. TMK m. 734/2’de satış bedelinden rayiç bedele geçiş
Değişiklikten önce TMK m. 734/2 uyarınca önalım hakkını kullanan paydaşın, dava konusu payın kendi adına tescilinden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirleyeceği yere yatırması yeterliydi. 7571 sayılı Kanun’un 36. maddesi bu yaklaşımı terk etmiş ve hükmün başlangıcını “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.” biçiminde yeniden kurmuştur.
Yeni rejimde tapuda gösterilen satış bedeli önalım bedelinin doğrudan ölçütü olmaktan çıkmıştır. Dava konusu payın rayiç değeri mahkemece belirlenmekte; rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin mahkemenin vereceği kesin süre içinde yatırılması gerekmekte; yatırılan para nemalandırılmakta ve kesin süre içinde depo yükümlülüğünün yerine getirilmemesi hâlinde davacı adına tescil kararı verilememektedir.
Bu yönüyle değişiklik, önalım hakkının kullanılmasına bağlı karşı edimi yeniden tanımlamaktadır. Düzenleme gelecekte açılacak davalar bakımından değerlendirildiğinde, tapu kayıtlarında gerçeğin altında gösterilen satış bedellerinin doğurduğu dengesizlikleri azaltma ve alıcının malvarlığı değerini koruma amacıyla açıklanabilir.
2.2. Geçici Madde 1/2 ve derdest davalara uygulama
Anayasal tartışmayı keskinleştiren hüküm ise Geçici Madde 1/2’dir. Kanun koyucu, yeni m. 734 rejiminin yürürlük tarihinden önce açılmış davalara da uygulanmasını tercih etmiştir. Böylece örneğin 2023 veya 2024 yılında yürürlükteki kurala göre dava açan, satış bedelini depo eden ve davasını takip eden bir paydaş, 25 Aralık 2025 tarihinde farklı ve kimi dosyalarda çok daha ağır bir mali yükümlülükle karşılaşabilmektedir.
Buradaki değişiklik, salt yargılama usulünde yeni bir işlem sırası öngörmekten ibaret değildir. Davacının hakkı kullanırken üstlendiği karşı edimin miktarı değişmektedir. Bu nedenle Geçici Madde 1/2’nin zaman bakımından uygulanması, usul kurallarının derhâl uygulanması ilkesiyle açıklanamayacak bir maddi hukuk boyutu taşımaktadır.
2.3. Yasama sürecinin anayasal değerlendirmedeki yeri
Düzenlemenin yasama geçmişi de bu tartışmada gözden uzak tutulmamalıdır. TBMM Genel Kurul tutanaklarından anlaşıldığı üzere TMK m. 733 ve m. 734’e ilişkin hükümler kanun teklifinin başlangıçtaki ana düzenlemeleri arasında yer almamış, Genel Kurul aşamasında “yeni madde ihdasına dair önerge” yoluyla metne eklenmiştir. m. 734 değişikliğini içeren önerge bakımından Komisyonun önergeye katıldığı, madde üzerinde söz talebi bulunmadığının belirtilmesinin ardından oylamaya geçildiği; geçici maddenin de aynı yöntemle kabul edildiği anlaşılmaktadır.
Bu yasama tekniği tek başına bir Anayasaya aykırılık sebebi oluşturmaz. Bununla birlikte, devam eden davalarda tarafların ekonomik ve hukuki durumunu ciddi biçimde değiştiren bir kuralın geçmişte açılmış davalara neden uygulanması gerektiğine ilişkin ayrıntılı bir gerekçenin ortaya konulmaması, hukuk güvenliği ve ölçülülük denetiminde önem taşıyabilecek bir veridir. Özellikle farklı geçiş rejimleri arasında tercih yapılırken, bu tercihin nesnel ve açıklanabilir bir temele dayanması beklenir.
3. Yargısal Uygulama ve Anayasa Mahkemesi Önündeki Süreç
3.1. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin yaklaşımı
Kanun yürürlükte bulunduğu sürece mahkemeler bakımından uygulanması gereken normdur. Nitekim 2026 tarihli Yargıtay 7. Hukuk Dairesi kararları, yeni düzenlemenin zaman bakımından uygulanmasına ilişkin belirgin bir çizgi ortaya koymuştur.
Bu yaklaşıma göre 25 Aralık 2025 tarihinden sonra açılan önalım davalarında rayiç bedel dava tarihi itibarıyla; bu tarihten önce açılmış ve 25 Aralık 2025 tarihinde derdest bulunan davalarda ise 25 Aralık 2025 tarihi itibarıyla belirlenmektedir. Çözümün arka planında, önalım hakkı sahibi ile payı satın alan kişinin mülkiyet menfaatleri arasında adil dengenin korunması düşüncesi bulunmaktadır.
Bu nedenle Anayasa Mahkemesinde bir iptal isteminin bulunması, yürürlükteki hükmün uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Derdest bir önalım davasında rayiç bedel belirlenmiş ve depo için kesin süre verilmişse, yalnızca anayasal denetim sürecine dayanılarak bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi ciddi hak kaybı riski doğurur. Anayasaya aykırılık itirazı saklı tutulabilir; fakat mevcut kesin süre kuralı göz ardı edilmemelidir.
3.2. AYM E.2026/23 sayılı dosya
TMK m. 734’teki yeni düzenleme hakkında çeşitli asliye hukuk mahkemeleri Anayasa’nın 152. maddesi uyarınca itiraz yoluna başvurmuştur. Başvuruların önemli bir bölümü E.2026/23 sayılı dosyada birleştirilmiş, ana başvuru Yalova 2. Asliye Hukuk Mahkemesinden gelmiştir. Anayasa Mahkemesinin 16 Temmuz 2026 tarihli Genel Kurul gündeminde bu dosya ve birleşen başvurular birlikte yer almıştır.
İncelemenin kapsamı yalnızca “rayiç bedel” ibaresiyle sınırlı değildir; m. 734/2’deki “gecikmeksizin” ve “kesin süre” ifadeleri ile Geçici Madde 1/2 de iptal ve yürürlüğün durdurulması istemlerine konu edilmiştir. 19 Ağustos 2026 itibarıyla erişilebilen karar ve gündem kayıtlarına göre E.2026/23 bakımından yayımlanmış gerekçeli nihai bir esas kararı tespit edilmemiştir. Dolayısıyla bu tarih itibarıyla düzenlemenin iptal edildiğini söylemek mümkün değildir.
Buna karşılık aynı düzenlemenin farklı mahkemelerce art arda Anayasa Mahkemesi önüne taşınması, uygulamadaki anayasal tereddüdün münferit olmadığını göstermektedir. Bu olgu tek başına iptal sonucunu zorunlu kılmaz; ancak normun hukuk güvenliği ve mülkiyet hakkı ekseninde ciddi bir tartışma yarattığını ortaya koyar.
4. Anayasal Değerlendirme
4.1. Rayiç bedel sisteminin kendisi
Rayiç bedel sisteminin geleceğe yönelik olarak uygulanması ile bu sistemin daha önce açılmış davalara teşmil edilmesi aynı anayasal değerlendirmeye tabi tutulmamalıdır. Kanun koyucunun tapuda gösterilen satış bedeli yerine taşınmaz payının gerçek ekonomik değerini esas alması için savunulabilir gerekçeler bulunmaktadır. Tapuda satış bedelinin gerçek değerin altında gösterilmesinin önalım davalarında uyuşmazlıklara yol açtığı, öğretide de uzun süredir tartışılan bir olgudur.
İlyas Sağlam ve Yıldırım Keser’in 2026 tarihli çalışmaları da yeni düzenlemeyi bu gerçek/rayiç değer ekseninde incelemektedir. Ayrıca Anayasa Mahkemesi, E.2023/77, K.2023/190 sayılı kararında eski m. 734/2’deki “satış bedeli” kuralına yöneltilen Anayasaya aykırılık iddiasını reddetmiştir. Bu karar yeni rayiç bedel kuralının mutlaka Anayasaya uygun olduğu anlamına gelmez; ancak yalnızca “satış bedeli terk edildi” gerekçesiyle yeni sistemin bütünüyle iptal edileceği sonucuna varmayı da güçleştirir.
Bu sebeple m. 734/2’nin gelecekte açılacak davalara uygulanması yönünden anayasal risk ile Geçici Madde 1/2’nin derdest davalara etkisi aynı seviyede değildir. Tartışmanın daha güçlü tarafı, yeni ekonomik yükümlülüğün geçmişte kullanılmış bir hakka uygulanmasında ortaya çıkmaktadır.
4.2. Hukuk güvenliği, meşru beklenti ve geçmişe etki sorunu
Anayasa’nın 2. maddesindeki hukuk devleti ilkesi; hukuki güvenlik, öngörülebilirlik ve kişilerin mevcut hukuk düzenine dayanarak oluşturdukları meşru beklentilerin korunmasıyla yakından ilişkilidir. Kanunların geçmişe etkisi de bu çerçevede değerlendirilir. Bireyin, hukuki işlemin veya hakkın kullanıldığı tarihte yürürlükte bulunan kuralların temel sonuçlarını öngörebilmesi hukuk güvenliğinin asgari gereklerindendir.
Önalım hakkı bu bakımdan salt usule ilişkin bir kurum değildir. Hakkın dava yoluyla kullanılması, paydaş ile alıcı arasında maddi hukuk alanında karşılıklı edimler doğurur. Anayasa Mahkemesinin önceki önalım kararlarında, hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında, alıcı ile satıcı arasındaki satış ilişkisine paralel bir edim ilişkisi kurulduğu kabul edilmektedir.
Sorun somutlaştırıldığında daha görünür hâle gelir. Dava açıldığı tarihte 1.000.000 TL satış bedelini esas alarak önalım hakkını kullanan ve bu tutarı depo eden bir davacıdan, birkaç yıl sonra 5.000.000 TL rayiç bedeli yatırması isteniyor ve aksi hâlde tescil talebinin reddedileceği belirtiliyorsa, değişikliğin yalnızca yargılama yöntemine ilişkin olduğu söylenemez. Değişen şey, hakkın kullanılmasına bağlanan asli ekonomik karşı edimdir.
Bu nedenle Geçici Madde 1/2 bakımından en güçlü anayasal itiraz, önalım davasının açılmasıyla kullanılmakta olan hakkın hukuki ve ekonomik çerçevesinin dava tarihindeki maddi hukuk kurallarına göre oluştuğu; sonradan çıkarılan bir kanunla bu çerçevenin esaslı biçimde değiştirilmesinin gerçek anlamda geçmişe etkili bir müdahale teşkil ettiği yönündedir.
4.3. Mülkiyet hakkı ve ölçülülük
Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına alırken, 13. maddesi temel hak ve özgürlüklere yönelik sınırlamaların ölçülü olmasını zorunlu kılar. Yeni sistemin amacı, payı satın alan kişinin malvarlığı değerini korumak ve düşük gösterilen satış bedelinden kaynaklanan orantısız sonuçları önlemek olarak açıklanabilir. Bu amaç meşru kabul edilse dahi, seçilen aracın özellikle derdest davalara uygulanması yönünden ayrıca incelenmesi gerekir.
Rayiç bedel sisteminin yalnızca yürürlük tarihinden sonraki satışlara veya bu tarihten sonra açılacak davalara uygulanması, alıcının mülkiyet menfaatini koruma amacına yine hizmet edebilir. Bu durumda ölçülülük denetiminin “gereklilik” ve “orantılılık” aşamalarında şu soru önem kazanır: Aynı amaca geçmişte açılmış davaların hukuki zeminine müdahale etmeden ulaşmak mümkünken, yeni ekonomik yükümlülüğün derdest davalara da uygulanması zorunlu mudur?
Ayrıca kanun koyucunun TMK m. 733 değişikliği bakımından geçmişte yapılmış satışlara eski hükümlerin uygulanmasını kabul ederken, m. 734 bakımından farklı bir geçiş rejimi tercih etmiş olması karşılaştırmalı olarak değerlendirilmelidir. İki farklı geçiş tercihinin makul ve yeterli bir gerekçeye dayanıp dayanmadığı, ölçülülük ve hukuk güvenliği incelemesinde önem taşır.
Bu çerçevede Geçici Madde 1/2’nin Anayasa’nın 2., 13. ve 35. maddeleri yönünden ciddi bir anayasal risk taşıdığı söylenebilir. Somut uyuşmazlığın niteliğine göre Anayasa’nın 36. maddesindeki adil yargılanma hakkı ile devam eden bir yargısal uyuşmazlığa yasama müdahalesinin sınırları da tartışmaya dâhil edilebilir.
4.4. Düzenlemenin Anayasaya uygun olduğu yönündeki karşı görüş
İptal ihtimali güçlü görülse dahi sonucun peşinen kesin kabul edilmesi doğru değildir. Düzenlemenin Anayasaya uygun olduğunu savunan yaklaşım, kanun koyucunun özel hukuk ilişkilerinde çatışan mülkiyet menfaatleri arasında adil denge kurma konusunda geniş bir takdir alanına sahip olduğunu ileri sürebilir. Tapu bedelinin gerçek ekonomik değeri yansıtmadığı hâllerde alıcının ciddi bir malvarlığı kaybına uğrayabilmesi ve rayiç bedelin sebepsiz ekonomik avantajları sınırlaması bu görüşün başlıca dayanaklarıdır.
Aynı görüş, derdest davada önalım hakkı sahibi lehine henüz kesinleşmiş bir mülkiyet kazanımının bulunmadığını da vurgulayabilir. Bu bakımdan yeni kuralın, kesinleşmiş bir hakkı ortadan kaldırmadığı; devam eden hukuki ilişkiyi güncel ekonomik gerçekliğe göre dengelediği savunulabilir.
Bununla birlikte bu karşı argümanların ağırlığı, rayiç bedel sisteminin kendisi ile geçmişe etkili geçiş hükmü bakımından aynı değildir. Bu nedenle m. 734/2’nin bütünüyle iptalinden ziyade, Geçici Madde 1/2’nin veya eski davalara uygulanmasına yol açan kısmının iptali daha güçlü bir ihtimal olarak değerlendirilebilir.
5. Olası İptal Kararının Derdest Davalara Etkisi
5.1. Anayasa m. 152 ile m. 153 arasındaki ilişki
Anayasa’nın 153. maddesinde “İptal kararları geriye yürümez.” hükmü yer almaktadır. Aynı madde, Anayasa Mahkemesi kararlarının yasama, yürütme ve yargı organlarını bağladığını da düzenler. Mahkeme gerekli gördüğünde iptal hükmünün yürürlüğe girişini bir yılı geçmemek üzere erteleyebilir.
“İptal kararları geriye yürümez” ilkesi, ilk bakışta iptal kararının daha önce açılmış davalara hiçbir etkisi olmayacağı biçiminde okunabilir. Ancak kesinleşmemiş uyuşmazlıklar bakımından bu sonuç zorunlu değildir. Anayasa’nın 152. maddesi, itiraz yoluyla başvurulan bir davada Anayasa Mahkemesi kararı esas hakkındaki karar kesinleşmeden önce gelirse mahkemenin bu karara uymak zorunda olduğunu açıkça düzenlemektedir.
Bu nedenle iptal kararının geriye yürümemesi ile iptal edilmiş normun derdest davada uygulanmaya devam etmesi aynı mesele değildir. Geçici Madde 1/2 iptal edilir ve iptal hükmü yürürlüğe girerse, henüz kesinleşmemiş önalım davalarının yalnızca artık yürürlükte olmayan geçiş hükmüne dayanılarak sonuçlandırılmaya devam edilmesi ciddi bir anayasal sorun doğuracaktır. Aksi yaklaşım, Anayasaya aykırılığı saptanan bir normun yıllarca devam eden uyuşmazlıklarda uygulanmasını sürdürmesi sonucunu doğurabilir.
5.2. Derdest dosyaların durumuna göre olası sonuçlar
Olası bir iptal kararının etkisi bütün dosyalarda aynı olmayacaktır. Dosyanın yargılamanın hangi aşamasında bulunduğu ve hükmün kesinleşip kesinleşmediği temel ayrım noktalarıdır.
5.2.1. İlk derece mahkemesinde devam eden davalar
İptal kararı yürürlüğe girdiğinde dava henüz karara bağlanmamışsa, mahkemenin iptal edilen geçiş hükmünü kararına esas almaması gerektiği görüşü ağırlık kazanır. Özellikle dava 25 Aralık 2025 tarihinden önce açılmışsa, uygulanacak bedel rejiminin yeni anayasal durum ışığında yeniden değerlendirilmesi gerekir. Geçici Madde 1/2’nin iptali, yeni rayiç bedel sisteminin sırf bu geçiş hükmüne dayanılarak eski davaya uygulanmasının normatif dayanağını ortadan kaldıracaktır.
5.2.2. İlk derece kararı verilmiş, istinaf veya temyiz incelemesi süren davalar
Karar verilmiş olmakla birlikte hüküm henüz kesinleşmemişse, iptal kararının kanun yolu incelemesinde dikkate alınması gerekir. Bölge Adliye Mahkemesi veya Yargıtay’ın, hükmü iptal edilmiş bir kurala dayanarak kesinleştirmesi yerine, uyuşmazlığı yeni anayasal çerçeveye göre değerlendirmesi daha isabetlidir. Bu nedenle “karar verilmiş fakat kesinleşmemiş” dosyaların iptal kararının etkisi dışında bırakılması güçtür.
5.2.3. İtiraz yoluyla Anayasa Mahkemesine başvuran mahkemelerdeki davalar
Bu dosyalar bakımından Anayasa’nın 152. maddesi doğrudan uygulanır. Anayasa Mahkemesi kararı esas hakkındaki hüküm kesinleşmeden mahkemeye ulaştığında, başvuruyu yapan mahkemenin bu karara uyması gerekir. E.2026/23 ve birleşen dosyalara konu yerel davalar açısından verilecek anayasal karar bu nedenle doğrudan belirleyici niteliktedir.
5.2.4. Kesinleşmiş önalım davaları
Kesinleşmiş hükümler bakımından değerlendirme farklıdır. İptal kararlarının geriye yürümemesi ve kesin hükmün korunması ilkeleri nedeniyle, bir kanun hükmünün sonradan iptal edilmesi kesinleşmiş bütün önalım kararlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Normun iptali tek başına kesinleşmiş bir hukuk davasının otomatik olarak yeniden görülmesini sağlamaz. Bu sebeple olası iptal kararının pratik etkisi bakımından temel ayrım, kesinleşmiş dosya ile derdest dosya arasındadır.
5.3. Eski m. 734/2 kendiliğinden yeniden yürürlüğe girer mi?
Geçici Madde 1/2’nin iptali, eski TMK m. 734/2 metninin kendiliğinden yeniden yürürlüğe girdiği anlamına gelmez. Anayasa Mahkemesinin bir değişiklik veya geçiş hükmünü iptal etmesi, kural olarak önceki kanun metnini otomatik biçimde canlandırmaz.
Bununla birlikte, 25 Aralık 2025 tarihinden önce açılmış davalarda hangi maddi hukuk rejiminin uygulanacağı; kanunların zaman bakımından uygulanmasına ilişkin genel ilkeler, iptal kararının gerekçesi ve önalım hakkının dava tarihinde kullanılmış olması birlikte değerlendirilerek çözülecektir. İptal gerekçesinin hukuk güvenliği ve geçmişe etki yasağı üzerine kurulması hâlinde, eski davaların yeni rayiç bedel rejimine tabi tutulmaya devam edilmesi kararın gerekçesiyle bağdaşmayabilir. Böyle bir durumda dava tarihindeki maddi hukuk rejiminin uygulanması yönündeki görüş belirgin biçimde güçlenecektir.
5.4. Rayiç bedel kuralının da iptal edilmesi ihtimali
Anayasa Mahkemesinin yalnızca Geçici Madde 1/2’yi değil, m. 734/2’deki “rayiç bedel” esasını da iptal etmesi daha kapsamlı sonuçlar doğurur. Böyle bir ihtimalde iptal edilen ibarelerin kapsamı, hükmün kalan kısmının uygulanabilir olup olmadığı, iptalin yürürlüğünün ertelenip ertelenmediği ve kararın gerekçesinde çizilen anayasal çerçeve belirleyici olacaktır.
Mahkeme, iptal hükmünün yürürlüğünü erteleyerek yasama organına yeni bir düzenleme yapması için süre de tanıyabilir. Bu sebeple gerekçeli karar görülmeden “eski satış bedeli sistemi kesin olarak geri döner” şeklinde bir sonuca varmak hukuken erken olacaktır.
6. Derdest Dosyalar Bakımından Uygulamaya Dair Notlar
Anayasa Mahkemesindeki süreç devam ederken yürürlükteki kanunun yok sayılması mümkün değildir. Özellikle 25 Aralık 2025 tarihinden önce açılmış davalarda anayasal itiraz ile usulî yükümlülüklerin birlikte yürütülmesi gerekir.
6.1. Uygulamada izlenebilecek yol
- Geçici Madde 1/2’nin Anayasa’nın 2., 13. ve 35. maddelerine aykırılığı açık ve somut biçimde ileri sürülmeli;
- mahkemeden Anayasa’nın 152. maddesi kapsamında somut norm denetimi yoluna başvurması talep edilmeli;
- E.2026/23 sayılı dosyanın Anayasa Mahkemesi önünde derdest olduğu bildirilerek sonucunun uyuşmazlık bakımından değerlendirilmesi istenmeli;
- rayiç bedel tespiti ve bilirkişi raporlarına ilişkin bütün usulî itirazlar süresinde ileri sürülmeli;
- mahkeme buna rağmen depo için kesin süre verirse, yürürlükteki kanun nedeniyle hak kaybını önlemek amacıyla yükümlülük yerine getirilmeli; Anayasaya aykırılık itirazı ve buna bağlı tüm haklar saklı tutulmalıdır.
Özellikle son madde uygulama bakımından önemlidir. Anayasa Mahkemesinde dosyanın derdest olması, kanunun yürürlüğünü kendiliğinden durdurmaz; bu nedenle anayasal itirazın korunması ile mevcut usulî yükümlülüklerin yerine getirilmesi birlikte düşünülmelidir.
7. Literatür ve Uygulamacı Görüşlerinin Ortaya Koyduğu Görünüm
Konuya ilişkin yayımlanan çalışmalar, yeni düzenlemenin kısa sürede öğretinin ve uygulamanın gündemine girdiğini göstermektedir. İlyas Sağlam’ın “7571 sayılı Kanun’la Paylı Mülkiyette Paydaşların Yasal Önalım Hakkında Yapılan Değişikliklerin Değerlendirilmesi” başlıklı çalışması Türkiye Adalet Akademisi Dergisi’nin 29 Nisan 2026 tarihli sayısında; Yıldırım Keser’in “Yasal Önalım Davasında Bedelin Hâkim Tarafından Rayice Göre Belirlenmesi” başlıklı çalışması ise Sakarya Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi’nin Temmuz 2026 sayısında yayımlanmıştır. Her iki çalışma da yeni rayiç bedel sistemini farklı yönleriyle ele almaktadır.
Bunun yanında çeşitli hukuk büroları ve uygulamacılar, Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli kararlarını paylaşarak özellikle eski davalarda 25 Aralık 2025 tarihinin değerleme tarihi olarak kabul edildiğini duyurmuştur. Görsel ve sesli yayınlarda da konu yoğun biçimde tartışılmakta; Av. Murat Tezcan’ın çevrim içi yayınlarında Anayasa Mahkemesi süreci, olası iptal ve devam eden davaların durumu ele alınmaktadır.
Bu yayınların pratik bilgi bakımından değeri bulunmakla birlikte, “AYM iptal etti”, “iptal kesin” veya “eski sisteme dönüldü” biçimindeki kesin ifadelerden kaçınmak gerekir. 19 Ağustos 2026 itibarıyla yayımlanmış nihai bir esas kararı bulunmadığından, anayasal değerlendirme ihtimaller üzerinden ve kararın kapsamına bağlı olarak yapılmalıdır.
8. Sonuç
7571 sayılı Kanun’la TMK m. 734’te yapılan değişiklik, anayasal açıdan iki ayrı düzlemde ele alınmalıdır. Birinci düzlem, önalım bedelinin gelecekteki davalarda satış bedeli yerine rayiç değer üzerinden belirlenmesidir. Gerçek ekonomik değerin korunması, bedelde muvazaanın önlenmesi ve taraflar arasında daha dengeli bir ekonomik sonuç sağlanması bu tercihi anayasal bakımdan savunulabilir kılmaktadır.
İkinci ve daha tartışmalı düzlem ise aynı sistemin 25 Aralık 2025 tarihinden önce açılmış davalara uygulanmasıdır. Dava tarihinde yürürlükteki kanuna göre önalım hakkını kullanan paydaşın üstleneceği karşı edim satış bedeli üzerinden belirlenmişken, sonradan getirilen rayiç bedel yükümlülüğünün aynı davaya uygulanması basit bir usul değişikliğinin ötesine geçmektedir. Müdahale, daha önce kullanılmış bir hakkın ekonomik kapsamını doğrudan değiştirmektedir.
Bu nedenle E.2026/23 sayılı dosyada özellikle Geçici Madde 1/2 bakımından hukuk güvenliği, geçmişe etki yasağı, mülkiyet hakkı ve ölçülülük ekseninde ciddi bir iptal ihtimali bulunduğu değerlendirilmelidir. Buna karşılık m. 734/2’deki rayiç bedel sisteminin geleceğe yönelik uygulanmasının bütünüyle iptal edileceği konusunda aynı kuvvette bir öngörüde bulunmak mümkün değildir.
Olası bir iptal kararının en belirgin etkisi, henüz kesinleşmemiş önalım davalarında ortaya çıkacaktır. Geçici Madde 1/2’nin iptal edilmesi ve kararın yürürlüğe girmesi hâlinde, 25 Aralık 2025 tarihinden önce açılmış ve kesinleşmemiş davaların artık iptal edilmiş geçiş hükmüne dayanılarak rayiç bedel rejimiyle sonuçlandırılmaya devam edilmesi hukuken güçleşecektir. Özellikle Anayasa’nın 152. maddesindeki bağlayıcılık, derdest dosyaların anayasal karardan tamamen etkisiz kalacağı yönündeki görüşle bağdaşmamaktadır.
Dolayısıyla bundan sonraki tartışma yalnızca “m. 734 değişikliği iptal edilecek mi?” sorusuna indirgenemez. Asıl belirleyici olan; iptalin hangi hükme veya ibareye ilişkin olacağı, gerekçenin hangi anayasal ilkeye dayanacağı, yürürlüğün ertelenip ertelenmeyeceği ve karar yürürlüğe girdiğinde henüz kesinleşmemiş davalarda hangi bedel rejiminin uygulanacağıdır. Önalım hukukunda önümüzdeki dönemin içtihat tartışmasının bu eksende şekillenmesi beklenmelidir.
Kaynakça ve Kararlar
- 7571 sayılı Kanun, m. 36 ve m. 37; yürürlük: 25.12.2025.
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 733 ve m. 734.
- Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, m. 2, 13, 35, 36, 152 ve 153.
- Anayasa Mahkemesi, E.2023/77, K.2023/190.
- Anayasa Mahkemesi, E.2026/23 ve birleşen dosyalar (19.08.2026 itibarıyla derdest).
- Sağlam, İlyas, “7571 sayılı Kanun’la Paylı Mülkiyette Paydaşların Yasal Önalım Hakkında Yapılan Değişikliklerin Değerlendirilmesi”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 29.04.2026 tarihli sayı.
- Keser, Yıldırım, “Yasal Önalım Davasında Bedelin Hâkim Tarafından Rayice Göre Belirlenmesi”, Sakarya Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Temmuz 2026.
- TBMM Genel Kurul tutanakları, 7571 sayılı Kanun kapsamında TMK m. 733, m. 734 ve Geçici Madde 1’e ilişkin önergeler.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli önalım kararları.
- Tezcan, Murat, önalım davalarında 7571 sayılı Kanun ve Anayasa Mahkemesi sürecine ilişkin çevrim içi video yayınları.